Podatki majątkowe

Zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania z rynku wtórnego.

zaktualizowano Brak komentarzy do Zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania z rynku wtórnego.

Zakup pierwszego mieszkania z rynku wtórnego może oznaczać oszczędność kilku, a w przypadku droższych nieruchomości nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Wszystko za sprawą zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli PCC. Preferencja obowiązuje od 31 sierpnia 2023 r., ale w 2026 r. nadal pojawiają się sytuacje, w których kupujący mają wątpliwości, czy spełniają ustawowe warunki.

Szczególnego znaczenia nabrało orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego. W 2026 r. NSA rozstrzygał m.in. sprawę wspólnego zakupu mieszkania przez osobę kupującą swoją pierwszą nieruchomość oraz partnera, który wcześniej posiadał mieszkanie. Sąd uznał, że zwolnienie może w takim przypadku przysługiwać proporcjonalnie osobie spełniającej warunki.

W artykule wyjaśniamy:

  • kto może skorzystać ze zwolnienia z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania,
  • jakie nieruchomości obejmuje preferencja,
  • ile można zaoszczędzić na podatku,
  • jak wygląda sytuacja osób kupujących mieszkanie wspólnie,
  • co zmieniły wyroki NSA z 2026 r.,
  • kiedy podatek PCC nadal trzeba zapłacić,
  • jaką rolę przy transakcji odgrywa notariusz.

Spis treści

Zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania – na czym polega?

Podatek od czynności cywilnoprawnych przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym wynosi co do zasady 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości. Od 31 sierpnia 2023 r. ustawodawca przewidział jednak pełne zwolnienie z PCC dla określonych osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie lub dom.

Z punktu widzenia kupującego znaczenie ma więc nie tylko cena nieruchomości, ale przede wszystkim jego wcześniejsza historia własnościowa. Przepisy nie pozwalają bowiem skorzystać z preferencji każdej osobie, która po raz pierwszy kupuje mieszkanie w danym momencie.

Najważniejsze jest to, czy wcześniej przysługiwało jej określone prawo do nieruchomości mieszkalnej.

Zwolnienie może dotyczyć:

  • lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
  • budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
  • spółdzielczego własnościowego prawa do domu jednorodzinnego.

Preferencja została wprowadzona przede wszystkim po to, aby obniżyć koszty zakupu pierwszego własnego mieszkania na rynku wtórnym. W praktyce oznacza to, że osoba spełniająca warunki może przeznaczyć pieniądze, które normalnie trafiłyby do fiskusa, np. na remont, wyposażenie albo część kosztów transakcyjnych.

Kto może skorzystać ze zwolnienia z PCC w 2026 roku?

Podstawowym warunkiem jest status kupującego. Zwolnienie przysługuje osobie fizycznej, której w dniu sprzedaży oraz wcześniej nie przysługiwało prawo własności lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego lub określone spółdzielcze prawo do lokalu albo udział w takim prawie.

Przepisy przewidują jednak istotny wyjątek dotyczący udziału nabytego w drodze dziedziczenia. Jeżeli udział nie przekraczał 50 proc. i został uzyskany w drodze dziedziczenia, samo jego posiadanie nie musi pozbawiać podatnika prawa do zwolnienia.

W praktyce przed podpisaniem aktu warto więc sprawdzić nie tylko aktualną księgę wieczystą, ale również historię wcześniejszych nabyć. Znaczenie mogą mieć bowiem udziały w nieruchomościach, prawa spółdzielcze czy nieruchomość odziedziczona po członku rodziny.

To właśnie ten etap jest często najbardziej problematyczny. Kupujący może uważać, że „nigdy nie miał mieszkania”, podczas gdy formalnie wcześniej posiadał udział w prawie własności nieruchomości.

Ile wynosi PCC i ile można zaoszczędzić?

Standardowa stawka PCC przy sprzedaży nieruchomości wynosi 2 proc. wartości rynkowej. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Oznacza to, że przy mieszkaniu wartym:

  • 400 tys. zł podatek wyniósłby 8 tys. zł,
  • 500 tys. zł – 10 tys. zł,
  • 600 tys. zł – 12 tys. zł,
  • 750 tys. zł – 15 tys. zł,
  • 1 mln zł – 20 tys. zł.

Dla osoby kupującej pierwszą nieruchomość jest to realna oszczędność. Co istotne, zwolnienie nie jest ulgą polegającą na obniżeniu stawki. Przy spełnieniu warunków transakcja korzysta ze zwolnienia z PCC.

Warto również odróżnić rynek wtórny od pierwotnego. Preferencja dotycząca pierwszego mieszkania została skonstruowana jako zwolnienie z PCC przy określonych transakcjach sprzedaży. Przy zakupie lokalu od dewelopera sytuacja podatkowa jest inna, ponieważ zasadnicze znaczenie ma opodatkowanie VAT.

Wspólny zakup mieszkania. Ważny wyrok NSA z 2026 roku

To jeden z najważniejszych elementów aktualnego obrazu przepisów o PCC. W kwietniu 2026 r. Naczelny Sąd Administracyjny wydał wyrok w sprawie o sygnaturze III FSK 281/25. Sąd uznał, że zwolnienie może przysługiwać proporcjonalnie temu nabywcy, który spełnia ustawowe warunki.

Sprawa dotyczyła osoby kupującej udział w nieruchomości wspólnie z partnerem, który posiadał już inne mieszkanie. Wcześniej organy podatkowe przyjmowały bardziej rygorystyczne podejście: jeżeli jeden ze współkupujących nie spełniał warunków, zwolnienie nie było stosowane do całej transakcji.

NSA zakwestionował takie podejście.

Zgodnie z tezą wyroku podatek powinien być naliczony tylko od części przypadającej na osobę, która nie spełnia warunków zwolnienia. Oznacza to istotną zmianę praktyczną dla osób kupujących nieruchomość wspólnie.

Przykładowo, jeżeli dwie osoby kupują mieszkanie po 50 proc., a tylko jedna z nich spełnia warunki zwolnienia, podejście zaakceptowane przez NSA pozwala rozpatrywać preferencję proporcjonalnie. W takim modelu PCC dotyczyłby części przypadającej na nabywcę niespełniającego warunków.

To szczególnie istotna informacja dla par niepozostających w małżeństwie, małżonków oraz innych osób kupujących nieruchomość we współwłasności. W konkretnej transakcji warto jednak przed podpisaniem aktu zweryfikować sposób zastosowania wyroku przez notariusza i aktualną praktykę organów podatkowych.

Czy zwolnienie obejmuje każde mieszkanie z rynku wtórnego?

Nie. Kluczowe znaczenie ma przedmiot transakcji oraz status kupującego. Sam fakt, że nieruchomość pochodzi z rynku wtórnego, nie wystarcza do zastosowania zwolnienia.

Preferencja dotyczy określonych praw związanych z lokalami mieszkalnymi i domami jednorodzinnymi. Nie można więc automatycznie przyjąć, że każdy zakup nieruchomości, działki czy lokalu użytkowego będzie objęty zwolnieniem dla kupujących pierwsze mieszkanie.

Trzeba także pamiętać o różnicy między zakupem całego prawa a udziałem w prawie. Właśnie w tym obszarze pojawiały się spory podatkowe, które w 2026 r. trafiły do NSA.

Warto również zachować dokumentację potwierdzającą wcześniejszy sposób nabycia nieruchomości. Ma to szczególne znaczenie w przypadku spadków i udziałów nieprzekraczających 50 proc., ponieważ sposób uzyskania udziału może mieć wpływ na prawo do preferencji.

Notariusz pobierze PCC czy zastosuje zwolnienie?

Przy zakupie mieszkania w formie aktu notarialnego kupujący co do zasady nie musi samodzielnie wpłacać PCC do urzędu skarbowego. Płatnikiem podatku jest notariusz, który pobiera należny podatek i przekazuje go organowi podatkowemu.

To ważne również w przypadku zwolnienia.

W praktyce notariusz analizuje podstawę prawną zastosowania preferencji i uwzględnia ją przy sporządzaniu aktu. Kupujący powinien jednak przekazać informacje potrzebne do oceny, czy spełnia warunki zwolnienia. Nie warto zostawiać tej kwestii na ostatnią chwilę.

Szczególnej uwagi wymagają sytuacje nietypowe: wcześniejsze dziedziczenie, posiadanie udziałów, zakup wspólnie z osobą mającą już mieszkanie czy nabywanie określonych praw spółdzielczych.

Jeżeli zwolnienie nie ma zastosowania, przy typowej sprzedaży nieruchomości stawka PCC wynosi 2 proc. wartości rynkowej.

Najważniejsze zasady dla kupującego w 2026 roku

Zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania pozostaje w 2026 r. jednym z istotnych sposobów ograniczenia kosztów transakcji na rynku wtórnym. Nie jest jednak rozwiązaniem automatycznym dla każdego kupującego.

Przed zakupem warto sprawdzić przede wszystkim:

  • czy kupujący jest osobą fizyczną,
  • czy przed zakupem posiadał mieszkanie, dom lub określone spółdzielcze prawo do lokalu,
  • czy posiadał wcześniej udział w takim prawie,
  • czy ewentualny udział pochodził z dziedziczenia i nie przekraczał 50 proc.,
  • jaki dokładnie rodzaj prawa jest przedmiotem sprzedaży,
  • czy zakup odbywa się na rynku wtórnym,
  • czy nieruchomość jest kupowana samodzielnie czy wspólnie z inną osobą.

Najważniejsza zmiana interpretacyjna 2026 r. dotyczy wspólnych zakupów. Wyrok NSA z 7 kwietnia 2026 r. potwierdził możliwość proporcjonalnego zastosowania zwolnienia do nabywcy spełniającego ustawowe kryteria, nawet gdy drugi współkupujący tych kryteriów nie spełnia.

Dla kupującego oznacza to jedno: przed podpisaniem aktu notarialnego warto dokładnie przeanalizować historię własnościową wszystkich nabywców. Przy mieszkaniu za kilkaset tysięcy złotych prawidłowe zastosowanie zwolnienia może oznaczać oszczędność kilku lub kilkunastu tysięcy złotych. W przypadku wątpliwości decydujące znaczenie ma prawidłowa kwalifikacja prawna transakcji i zastosowanie właściwego przepisu ustawy o PCC.

Możesz również cieszyć się:

Zostaw komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *