Anna LaskowskaWynajem apartamentów za pośrednictwem Booking.com czy Airbnb może przynosić atrakcyjne przychody, ale wiąże się również z obowiązkami podatkowymi. W 2026 roku szczególnego znaczenia nabiera pytanie, czy lokal udostępniany turystom powinien być opodatkowany według stawki mieszkalnej, czy wyższej stawki przewidzianej dla nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą.
Odpowiedź nie zależy wyłącznie od tego, kto jest właścicielem mieszkania ani na jakiej platformie publikuje ofertę. Istotne znaczenie ma rzeczywisty sposób wykorzystywania lokalu. Potwierdzają to orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego, w tym wyrok z 22 lipca 2026 r. Źródło: NSA, sygn. III FSK 1532/25.
W artykule wyjaśniamy:
- kiedy może obowiązywać mieszkalna, a kiedy komercyjna stawka podatku od nieruchomości;
- jakie maksymalne stawki przewidziano na 2026 rok;
- jak odróżnić podatek od nieruchomości od VAT;
- jakie zmiany regulacyjne dotyczące najmu krótkoterminowego są procedowane w Polsce.
Spis treści
- Dlaczego najem na doby budzi wątpliwości podatkowe?
- Stawka mieszkalna czy komercyjna – co decyduje?
- Ile wynosi podatek od nieruchomości w 2026 roku?
- VAT przy wynajmie przez Booking.com
- Nowe regulacje i obowiązki właścicieli
- Jak przygotować się do rozliczeń?
Dlaczego najem na doby budzi wątpliwości podatkowe?
Mieszkanie może być formalnie lokalem mieszkalnym, a jednocześnie służyć do prowadzenia działalności polegającej na krótkoterminowym zakwaterowaniu turystów. Właśnie ta różnica jest źródłem wielu sporów z organami podatkowymi.
W przypadku najmu długoterminowego lokal zwykle służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemcy. Natomiast przy wynajmie na doby właściciel może oferować usługę noclegową, nastawioną na rotację gości i osiąganie przychodów z turystyki.
Znaczenie mają między innymi:
- długość i charakter pobytów;
- cel, w jakim goście korzystają z lokalu;
- sposób organizacji i powtarzalność wynajmu;
- faktyczne wykorzystanie nieruchomości;
- charakter prowadzonej działalności.
Samo umieszczenie ogłoszenia na Booking.com nie przesądza automatycznie o zastosowaniu stawki komercyjnej. Platforma jest jedynie kanałem sprzedaży. Kluczowe pozostają rzeczywiste okoliczności wykorzystywania nieruchomości.
Stawka mieszkalna czy komercyjna – co decyduje?
Ważnym punktem odniesienia jest uchwała siedmiu sędziów NSA z 21 października 2024 r., sygn. III FPS 2/24. Sąd wskazał, że lokale sklasyfikowane jako mieszkalne, wynajmowane przez przedsiębiorców, powinny być opodatkowane według stawki mieszkalnej w tej części, w której rzeczywiście służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemców. Sam fakt prowadzenia działalności gospodarczej nie wystarcza do zastosowania najwyższej stawki. Źródło: NSA.
Nie oznacza to jednak, że każdy apartament wynajmowany turystom korzysta z preferencji.
W wyroku z 22 lipca 2026 r. (III FSK 1532/25) NSA oddalił skargę właścicielki lokalu udostępnianego turystom w miejscowości turystycznej. W sprawie uznano, że lokal wykorzystywany w ramach powtarzalnego, komercyjnego przedsięwzięcia polegającego na zakwaterowaniu turystów nie służył trwałemu zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. W konsekwencji zastosowano wyższą stawkę za okres objęty sprawą. Źródło: uzasadnienie orzeczenia NSA.
Wniosek dla właścicieli: nie wystarczy powołać się na mieszkalny charakter lokalu w dokumentach. Trzeba również przeanalizować, jak nieruchomość jest rzeczywiście wykorzystywana. Orzeczenia dotyczą konkretnych stanów faktycznych, dlatego nie należy traktować jednego wyroku jako automatycznej reguły dla wszystkich apartamentów.
Ile wynosi podatek od nieruchomości w 2026 roku?
W 2026 r. maksymalne stawki podatku od nieruchomości wynoszą:
- 1,25 zł za m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego;
- 35,53 zł za m² powierzchni użytkowej budynku lub jego części związanej z prowadzeniem działalności gospodarczej;
- 1,45 zł za m² gruntu związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Są to stawki maksymalne określone na poziomie krajowym. Rada gminy ustala wysokość podatku obowiązującą na swoim terenie i może przyjąć stawki niższe. Źródło: Serwis Samorządowy PAP.
Różnica między stawką mieszkalną a maksymalną stawką gospodarczą jest znacząca. Dla lokalu o powierzchni 50 m² sam podatek od budynku wyniósłby orientacyjnie 62,50 zł rocznie przy stawce mieszkalnej albo 1776,50 zł przy stawce gospodarczej. To przykład obliczony na podstawie stawek maksymalnych, bez uwzględnienia gruntu i ewentualnych szczególnych okoliczności.
W praktyce właściciel powinien sprawdzić uchwałę podatkową właściwej gminy oraz ustalić, jaka stawka odpowiada rzeczywistemu sposobowi wykorzystywania konkretnego lokalu.
VAT przy wynajmie przez Booking.com
Podatek od nieruchomości to nie to samo co VAT. To dwa odrębne zobowiązania, które trzeba analizować niezależnie.
Krótkoterminowe udostępnianie apartamentów turystom może być kwalifikowane jako usługa związana z zakwaterowaniem. W takim przypadku właściwa może być stawka VAT w wysokości 8 proc., zgodnie z odpowiednią klasyfikacją usługi. Nie oznacza to jednak, że każdy wynajem krótkoterminowy automatycznie podlega VAT w tej wysokości.
Od 1 stycznia 2026 r. limit zwolnienia podmiotowego z VAT wynosi 240 000 zł wartości sprzedaży rocznie, o ile podatnik spełnia pozostałe warunki ustawowe. Trzeba również zwrócić uwagę na rozliczenie prowizji zagranicznych platform rezerwacyjnych, ponieważ mogą one powodować obowiązek rozliczenia importu usług nawet u przedsiębiorcy korzystającego ze zwolnienia z VAT. Źródła: Ministerstwo Finansów oraz omówienie zasad rozliczeń.
Właściciel powinien więc osobno sprawdzić podatek od nieruchomości, VAT oraz zasady opodatkowania przychodów z najmu.
Nowe regulacje i obowiązki właścicieli
W 2026 roku trwają również prace nad zmianami dotyczącymi rynku najmu krótkoterminowego. 12 października 2026 r. Sejm uchwalił ustawę przewidującą między innymi większy wpływ wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych na najem krótkoterminowy oraz nowe możliwości reagowania na naruszenia porządku publicznego. Na dzień publikacji informacji ustawa była na etapie dalszych prac parlamentarnych, a nie wszystkie projektowane rozwiązania obowiązywały już w praktyce. Źródło: Ministerstwo Sportu i Turystyki.
Planowane zmiany zakładają między innymi:
- możliwość podejmowania przez wspólnoty i spółdzielnie uchwał zakazujących najmu krótkoterminowego w określonych nieruchomościach;
- możliwość tworzenia przez gminy stref, w których taki najem będzie ograniczony lub zakazany;
- większą kontrolę obiektów oraz konsekwencje za powtarzające się naruszenia bezpieczeństwa i porządku.
Właściciele powinni śledzić status prac legislacyjnych, ponieważ uchwalenie ustawy przez Sejm nie jest równoznaczne z wejściem wszystkich przepisów w życie.
Jak przygotować się do rozliczeń?
Właściciel apartamentu nie powinien zakładać, że skoro lokal jest mieszkalny, zawsze będzie opodatkowany najniższą stawką. Równie ryzykowne jest automatyczne przyjęcie stawki komercyjnej wyłącznie dlatego, że wynajem odbywa się przez internet.
Przed rozliczeniem warto:
- sprawdzić klasyfikację lokalu i uchwałę podatkową gminy;
- udokumentować rzeczywisty sposób wykorzystywania nieruchomości;
- przeanalizować charakter najmu i skalę działalności;
- odrębnie ustalić zasady VAT, PIT lub CIT oraz podatku od nieruchomości;
- skonsultować wątpliwości z doradcą podatkowym, szczególnie gdy lokal jest wykorzystywany zarówno prywatnie, jak i komercyjnie.
W 2026 roku kluczowe pytanie brzmi nie tylko „czy to mieszkanie?”, ale przede wszystkim „jaką funkcję pełni ono w praktyce?”. Odpowiedź może istotnie wpłynąć na koszty prowadzenia najmu i rentowność inwestycji.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi indywidualnej porady podatkowej. Przed podjęciem decyzji należy sprawdzić aktualne przepisy oraz lokalne uchwały.
